与此同时，太平天国定都南京，攻克镇江，60年代还三次进军上海，迫使江浙一带大量地主、乡绅、富商、官僚纷纷携眷涌入上海租界寻求庇护。1853年前，租界内华人仅500人，1854年激增至2万人，1865年已近15万人。大量华人进入租界后，极大地刺激了租界内房地产经营活动。由于人多房少，房价高得出奇，利润可高达30～40％。
许多外商发现，他们兴建供华人选住的住宅所能获得的利润，远远大于也快于贸易利润，且无任何风险。因此大多数外商都很快将商业与兴趣转移到房地产经营中来。一些早期的著名洋行如老沙逊、怡和、仁记等，原来主要从事鸦片贸易，现在也都纷纷投巨资从事房地产经营。许多外商甚至借债造房出租或出售。
最初建造的这类专供向租界内华人出租的房屋，都是木板结构，成本低廉，施工简单，建造速度快。从1853年9月到1854年7月，不到一年间，广东路和福建路一带。就建造了近800多栋这种以出租营利为目的的木板简屋。这种出租木板房屋一般采用联排式总体布局，并起某某“里”为其名称，是后来上海弄堂的雏形。
到1863年这种以“里”为名的房屋已达8740栋。1870年后，这种简易木板房屋因易燃不安全而被租界当局取缔，但由于大量建造出租住房可给租界当局带来最主要的税收来源，因此房地产经营活动非但没有被制止，反而越来越繁荣。不过，早期简易的木板房则完全被一种新形的住宅——石库门里弄所代替。从此，弄堂住宅开始正式走上上海城市建设活动的舞台，并扮演了越来越重要的角色。
演变
简易木板房被取缔后，上海租界内开始出现用中国传统的“立帖式”木结构加砖墙承重的方式建造起来的新式住宅。这种住宅比起早期木板房要正规﹑耐久得多。它的平面和空间更接近于江南传统的二层楼的三合院或四合院形式，更适合于中国居民的永久性居住。它虽然无法跟过去传统民居中层层进进﹑庭院深深相比，也无法凿池叠石﹑赏花折柳，但它毕竟还保持着正当中规且较完整的客堂，有楼上安静的内室，还有习惯中常见的两厢，对于那些离开了往日的生活节奏而开始了现代城市生活但多多少少对传统生活还有所眷恋的上海人来说，倒也更加合适。
这种住宅还基本保持了中国传统住宅建筑对外较为封闭的特征，虽身居闹市，但关起门来却可以自成一统。于是这“门”也就变得愈加重要起来。它总是有一圈石头的门框，门扇为乌漆实心厚木，上有铜环一副。这种式样的建筑被上海人称为“石库门”。为跟后来的新式石库门住宅相区别，早期所建的石库门住宅又叫做“老式石库门”。从整体看，一个个“石库门”单元被联排在一起，呈西方联立式住宅的布局方式。一排排石库门住宅之间，形成了一条条“弄堂”。
最早的弄堂住宅大多分布在黄浦江以西、泥城浜（今西藏路）以东、苏州河以南、旧城厢以北，即今黄浦区范围内。如建于1872年，位于北京东路之南、宁波路以北、河南中路之东的兴仁里；位于广东路的公顺里等等。至20世纪初，仍有大量老式石库门弄堂在建造。如位于浙江中路、厦门路的洪德里；位于汉口路、河南中路的兆福里；位于广西路、云南路和福州路之间的福祥里等等。
19世纪末20世纪初，受租界内里弄住宅的影响，上海老城厢内外华界内，也开始大量建造起里弄住宅。如建于南市豆市街的棉阳里、敦仁里和吉祥里等。此外，在沪东一带，还出现了另一模拟较简陋的弄堂住宅。这种弄堂平面一般为单开间，高二层，外型类似广东城市的旧式房屋，被称为“广式里弄”。如建于1900年左右的通北路八埭头即为早期广式里弄较为典型的实例。
20世纪以后，上海的房地产经营活动更加高涨。除老牌的沙逊洋行、怡和洋行等大多将主要业务转向房地产经营外，新的房地产商更是如雨后春笋。如1901年开设的哈同洋行，1902年开设的美商中国营造公司，1905年开设的比商义品地产公司等，都是当时极有影响的大房地产商。在大量兴起的房地产业刺激下，弄堂住宅空前繁荣，在全市的分布面也大大扩展了。
20世纪10年代，上海的石库门弄堂有了一些变化。弄堂的规模比以前增大了，平面、结构、形式和装饰都和原有的石库门弄堂有所不同。单元占地面积小了，平面更紧凑了，三开间、五开间等传统的平面形式已极少被采用，而代之以大量单开间、双开间的平面。建筑结构也多以砖墙承重代替老式石库门住宅中常用的传统立帖式，墙面多为清水的青砖或红砖，而很少像过去那样用石灰粉刷，石库门本身的装饰性更强了，但中国传统的装饰题材逐渐减少，受西式建筑影响的装饰题材越来越多。这种弄堂被称为“新式石库门里弄”或“后期石库门里弄”。其分布范围也较老式石库门弄堂为广。较典型的例子有淮海中路的宝康里（1914年），南京东路的大庆里（1915年），北京西路的珠联里（1915年），云南中路的老会乐里（1916年），和淮海中路的渔阳里（1918年），等等。
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